בעת מכירת מקרקעין בישראל, מטילה מדינת ישראל על המוכר מס הקרוי "מס שבח". מס זה, שהינו במהותו "מס רווח הון", מוטל על השבח בגין עליית שוויים של המקרקעין בתקופה שממועד רכישתם ועד מועד מכירתם. לפי החוק, מס זה מהווה כעקרון מקדמה על חשבון מס ההכנסה המוטל על אזרחי המדינה מידי שנה. כאשר המוכר הוא תושב ישראל "רגיל", אזי הוא מחויב להגיש בישראל דו"ח מס שנתי ובו יכללו כל הכנסותיו, לרבות הרווח ממכירת המקרקעין.  בדו"ח המס השנתי מחושבת חבות המס סופית. בהתאם להתחשבנות זו, ישנם מקרים בהם מסתבר שהמוכר זכאי לקבל החזר מס מהמדינה בשל מס ששולם ביתר בעסקת המקרקעין (או מחויב בסכום נוסף). בהתאם לכך, אין מניעה כי גם מי שאינו "תושב ישראל" (כלומר, מי שהוא "תושב חוץ") יערוך ויגיש דו"ח מס שנתי בישראל, להחזר מס על פי חישוב שנתי. עשויות לקום מספר סיבות להחזר מס לתושבי חוץ, כדלקמן:

1. כיום שיעור המס ברווח הוני ליחיד הוא קבוע – 25%, אולם זאת רק בשל התקופה מחודש נובמבר 2001 (הרווח הינו "לינארי" – נזקף באופן אחיד על פני כל התקופה שממועד הרכישה ועד המכירה). במכירת מקרקעין שנרכשו קודם לנובמבר 2001, יחושב המס על פי שיעורי מס שוליים רגילים ("Tax Brackets" ). כיוון שבמהלך השנה אין לרשות המיסים מספיק מידע על שאר הכנסותיו החייבות של היחיד תושב החוץ, אזי רשות המיסים נוהגת לחשב את מקדמת המס לפי שיעור המס המקסימלי (בשנת 2012 – 48%). לפיכך בעת הגשת דו"ח מס שנתי, ניתן יהיה לקבל החזר מס אם נמצא שהמוכר זכאי ליהנות ממדרגות המס הנמוכות (בין 30% ל- 48% ולעיתים אף פחות מכך). גם ניתן לבצע הליך של "פריסת מס" לכמה שנים לאחור שעשוי להגדיל את החזר המס עוד יותר.

2. מקור אפשרי נוסף להחזר מס לתושבי חוץ עשוי להיות מתוך הרווח ממכירת המקרקעין ממנו ניתן לקזז הפסדי הון, גם כאלה שאינם דווקא ממקרקעין, למשל ממכירת ציוד עסקי, או מנכסים פיננסיים (למשל ניירות ערך סחירים, או שאינם סחירים). במקרים מתאימים רצוי לוודא אם גם בשנים קודמות נוצרו הפסדי הון ממכירות שונות, ואשר לאחר דיווח מתאים, ניתן יהיה לקזזם כנגד הרווח ממכירת המקרקעין.

3. הוצאות שונות שלא קוזזו בשלב חישוב מקדמת המס,  אך יש מקום לבחון קיזוזם מהרווח בשלב דו"ח המס השנתי, גם הם עשויים להיות מקור אפשרי נוסף להחזר מס.

חשוב מאד לזכור שקודם לפניה לרשויות המס, יש לבצע בדיקה מעמיקה על תוצאות אפשריות שונות. זאת עקב מלכודות מס כמו גם יתרונות המס. כל מקרה לפי נסיבותיו. עצתנו היא שכל פעולה הקשורה ברשות המיסים, ואפילו מילוי טפסים מול שלטונות המס, יעשו בליווי ייעוץ מקצועי מתאים על מנת להימנע ממלכודות מס, שלעיתים הנישום כלל אינו מעלה על דעתו.

ישי עציון – רו"ח

טלי רוזן – עו"ד (ישראל, ארה"ב)

צור קשר: 03-791-4788 או ישירות במייל

###

דברים אלה מובאים למטרת מידע כללי וראשוני בלבד, ולא נועדו לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.